임대인이 잠시 전출후 다시 전입 해달라고 할때 확정일자 효력

Q

임대차계약서에 확정일자를 받아 1년 정도 거주하던 중 임대인의 요구로 주민등록상으로만 2~3일 전출 후 다시 원주소로 전입하여 확정일자를 다시 받은 경우 확정일자의 효력이 전출전의 날짜인가요? 전출 후 다시 받은 날짜인가요?

임대인이 대출을 받기 위해 임차인의 주민등록을 잠시 이전해 달라 한 것이고, 이 사실을 임차인은 경매신청이 있은 후에 알게 되었습니다.

 

A

1. 주택 임차인이  임차주택의 경매절차에서 우선변제를 받으려면, 주택의 점유, 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 갖추고 있어야 합니다.

2. 질의한 사안에서 문제 되는 것은 확정일자가 아니라 주민등록(전입신고) 요건입니다.

즉 주민등록을 일시 퇴거한 후 다시 재전입한 경우 기존에 취득했던 대항력을 유지하는지 여부가 문제로 됩니다.

확정일자가 앞서더라도 주민등록일자가 근저당권보다 뒤이며, 근저당권 자보다 우선변제를 받을 수 없기 때문입니다.

3. 이에 관해 대법원은 '주택임대차 보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자가 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다" 면서, "자녀들의 주민등록은 그대로 두고서 임차인 본인의 주민등록만을 일시 전출하였다가 다시 전입한 경우에는 임차인의 주민등록은 계속 존속하고 있다고 보아야 한다"라고 합니다.

(대판 88 다카 143.94마 2134).

4. 그러나 전체 가족의 주민등록을 전출했다가 다시 전입한 경우에는 이로써 소멸되었던 대항력이 소급하여 회복된다고 볼 수는 없습니다.

5. 결국 이 사안에서는 위 3항과 4항 중 어느 경우인지에 따라 결론이 달라지거나 질의한 취지로 볼 때 후자인 것으로 보입니다. 그렇다면, 귀하의 경우에는 재전입시에 다시 새롭게 대항력을 취득한 것으로 보아야 하므로, 재 전입 이전에 설정된 근저당권에 대항할 수 없을 것으로 보입니다. 그리고 확정일자는 다시 받을 필요가 없습니다.