임차권등기의 대항력에 대한 법적효력

임차권등기의 대항력에 대한 법적효력

Q - 임차권등기의 대항력에 대한 법적효력은 어디까지 인가요?

다음 임차인이 드어 갈 때까지 마냥 기다려야 하나요?

A - 

(1) 주택임대차보호법 제3조의 3제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 제3조제1항.제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항.제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다." 고 규정하고 있습니다.

(2) 법 제3조 제1항의 대항요건이란 주택의 인도(점유),전입신고를 말합니다. 따라서 , 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가거나 (혹은 임대인등 다른 사람이 들어와 살거나),전출신고를 하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

(3) 주의할 것은 임차권등기가 완료될 때까지는 위 대항요건을 유지해야 한다는 것입니다.

만일 임차권등기 이전에 대항요건을 상실했다면, 즉, 집주인이나 다른 사람이 들어와 살거나 아니면 주소를 이전했다면, 임차권등기 시부터 대항력 및 우선변제권을 취득한 것이 됩니다.

(4) 임대인이 보증금반환을 지체하고 있는 경우에는, 임차인은 민사소송을 통해 판결문을 얻은 다음 이에 기해 임대인 주택에 대해 집행을 신청할 수 있습니다.

참고로 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소 의무보다 먼저 이행해야 할 선 이해의무입니다.

[참조판례] : (대법원 2005.06.09.선고2005다4529판결)

판례

판시사항

임대인이 임대차보증금 반환의무와 임차인이 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권 등기말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)

판결요지

주택임대차보호법 제3조의제3규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대치보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무다.

(출처:대법원2005.06.09.선고2005다4529판결 [공2005.07.15.(230),1120])

 

 

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