상가임대차 계약 시 화해조서 효력

Q.상가 임대차 계약을 함에 있어 임대인이 아래와 같은 화해조서를 요구합니다.

"임대보증금은 임대인의 동의 없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없다.". "월세를 3회 이상 연체 시 계약을 해지할 수 있으면 별도의 명도 소송 없이 강제집행하기로 한다" 화해조서로 효력이 인정 되는지요?

 

 

A.임대인이 의도하는 화해조서는 제소 전 화해인 것으로 보입니다.

제소 전 화해는 일반민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소제기전에 지방법원의 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다.

 

즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제가 발생 시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을 행하기 위한 절차입니다.

제소 전 화해는 경제적인 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해 놓고 이를 집행권원화 하기 위하여 악용되어 왔으며, 판례가 무제한 기판력을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다.

 

그러나 문제 해결으 사전에 할 수 있다는 그 효용성은 있습니다.

위 사안에서 임대인이 주정하는 화해조서는 제소 전 화해 입니다.

그 절차는 당사자가 법원에 제소 전 화해 신청을 하고, 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소 전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다.

그 효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다.

 

즉 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수 없으며, 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다.

그러나 공증으로 화해조서를 작성하는 경우 이는 민법상 화해계약 입니다.

그 효려가은 계약이므로 바로 강제집행을 할 수 없고 소 제기하여 판결을 받은 후 강제집행을 해야 합니다

화해계약에 반하여 소 제기하는 경우 청구기각을 당하게 됩니다.

 

 

 

 

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